Những quy định trong thiết kế và xây dựng chung cư căn hộ cao tầng ở Việt Nam

Những quy định trong thiết kế và xây dựng chung cư căn hộ cao tầng ở Việt Nam

Ngày nay các chung cư cao tầng mọc lên khá nhiều, từ thấp cấp cho đến cao cấp nhưng quan trọng vẫn là sự vững chắc của căn hộ. Những quy định trong xây dựng chung cư đã có từ rất lâu tuy nhiên những quy chuẩn trong xây dựng căn hộ chung cư cao tầng vẫn chưa thực thi đúng hoàn toàn dẫn đến những bất cập trong sử dụng cũng như việc đảm bảo an toàn cho người ở.

Ngày nay các chung cư cao tầng mọc lên khá nhiều, từ thấp cấp cho đến cao cấp nhưng quan trọng vẫn là sự vững chắc của căn hộ. Những quy định trong xây dựng chung cư đã có từ rất lâu tuy nhiên những quy chuẩn trong xây dựng căn hộ chung cư cao tầng vẫn chưa thực thi đúng hoàn toàn dẫn đến những bất cập trong sử dụng cũng như việc đảm bảo an toàn cho người ở. Dưới đây là những quy tắc bắt buộc trong xây dựng chung cư cao tầng mà bất kỳ công ty xây dựng nào cũng nên nắm rõ và cũng là kiến thức cơ bản mà quý khách có nhu cầu mua căn hộ chung cư nên tìm hiểu nhằm tìm kiếm được chỗ an cư tốt nhất, an toàn nhất.

Những quy định trong thiết kế và xây dựng chung cư căn hộ cao tầng ở Việt Nam

Những bất cập trong quy chế
 
Việc quy định các giải pháp tổ chức không gian: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt; giải pháp kết cấu; yêu cầu về thiết kế hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thông gió điều hoà không khí, hệ thống thông tin liên lạc, viễn thông, cấp khí đốt, PCCC là những nội dung được các nhà tư vấn rất quan tâm và cũng là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước thẩm định và phê duyệt các dự án xây trong quá trình thiết kế thi công xây dựng nhà ở chung cư sao tầng tại các đô thị. Tuy nhiên sau một thời gian áp dụng, TCXDVN 323: 2004 cũng bộ lộ một số bất cập sau đây:
 
+ Việc quy định phải bảo đảm mật độ xây dựng không vượt quá 40% và hệ số sử dụng đất không vượt quá 5,0 khi thiết kế nhà ở cao tầng trong các khu đô thị mới sẽ không khả thi khi hiện nay quỹ đất xây dựng hạn chế trong khi thiếu các không gian cho các hoạt động công cộng như vườn hoa, sân chơi, giao thông tĩnh…
 
+ Việc quy định khoảng lùi tối thiểu và khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập khó đảm bảo nhất là đối với các công trình xây xen, khu chung cư cải tạo. Mặc dù nội dung này đã được điều chỉnh bởi Quyết định số 21/2006/QĐ-BXD ngày 19/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc phân định từng trường hợp khi xác định khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của tòa nhà.
 
+ Diện tích chỗ để xe tính từ 4 hộ đến 6 hộ mới có 1 chỗ để xe không còn phù hợp với điều kiện hiện nay. Theo Công văn hướng dẫn 1245/BXD-KHCN ban hành vào ngày 24/6/2013 và dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “Nhà ở và công trình công cộng – Nhà ở” quy định với mỗi 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải có tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe) bố trí trong khuôn viên đất xây dựng chung cư. Cũng theo QCXDVN 01: 2008/BXD đối với chung cư cao cấp một căn hộ được tính với 1,5 chỗ để xe ô tô.
 
+ Việc quy định cơ cấu các căn hộ trong nhà ở cao tầng với 3 loại: nhỏ (A), trung bình (B) và lớn (C) theo tỷ lệ số lượng các căn hộ giữa loại nhỏ, trung bình và lớn là 1:2:1 cũng có nhiều bất cập do việc phân khúc căn hộ chưa hợp lý. Hiện tại nhà ở căn hộ ở phân khúc cao cấp dư thừa nhưng lại thiếu các căn hộ cho những người có thu nhập trung bình và thấp.
 
+ Về vấn đề an toàn cho người sử dụng do khi đó QCXDVN 05: 2008/BXD “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Nhà ở và công trình công cộng – An toàn sinh mạng và sức khoẻ” chưa được ban hành nên còn có sự bất cập về các quy định an toàn trong thiết kế lan can, cầu thang, thông gió, chiếu sáng, sử dụng kính cho hệ thống cửa…
 
+ Yêu cầu về thiết kế phòng cháy chống cháy chưa đưa ra các yêu cầu cụ thể về an toàn cháy của kết cấu, vật liệu xây dựng. Đây là vấn đề đang được xã hội quan tâm vì những hiểm họa của nó mang lại. 
 
Những quy định trong thiết kế và xây dựng chung cư căn hộ cao tầng ở Việt Nam
 
Những đặc điểm chính của chung cư cao tầng có ảnh hưởng đến yêu cầu an toàn cháy nổ như sau:
 
– Diện tích sử dụng lớn, số lượng người đông, có nhiều hệ thống thiết bị kỹ thuật, tập trung nhiều nguy cơ cháy nổ cao (bếp nấu, bình ga….);
 
– Lối thoát nạn chính chủ yếu qua các cầu thang bộ đi xuống mặt đất rồi ra ngoài nhà. Vì vậy, thời gian thoát nạn ra ngoài lâu, nguy cơ đe doạ tính mạng con người cao.
 
– Tốc độ và áp lực của gió trên cao làm tăng tốc độ cháy lan. Hành lang và các buồng thang bộ không được thiết kế điều áp làm tăng nguy cơ lan truyền lửa, khói, hơi nóng, khí độc, cản trở việc thoát nạn.
 
– Không có lối thoát nạn từ ban công, logia.
 
– Đường, bãi quay xe không đảm bảo cho các xe chuyên dụng vào chữa cháy và cứu hộ, cứu nạn (xe cứu hỏa và xe thang chuyên dụng).
 
Những quy định trong thiết kế và xây dựng chung cư căn hộ cao tầng ở Việt Nam
 
Những quy định trong xây dựng chung cư Quy Chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy
 
Đến năm 2010, những nội dung trên đã được cụ thể hóa bằng các quy định trong QCVN 06:2010/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình xây dựng”. Các cấu kiện xây dựng được xác theo 3 cấp độ về trạng thái giới hạn chịu lửa:
 
− Mất khả năng chịu lực;
 
− Mất tính toàn vẹn;
 
− Mất khả năng cách nhiệt;
 
Giới hạn chịu lửa của cấu kiện xây dựng được xác định bằng khoảng thời gian (tính bằng phút) kể từ khi bắt đầu thử chịu lửa theo chế độ nhiệt tiêu chuẩn cho đến khi xuất hiện một hoặc một số dấu hiệu dẫn đến mất an toàn cho công trình.
 
Những quy định trong thiết kế và xây dựng chung cư căn hộ cao tầng ở Việt Nam
 
Quy chuẩn về cấu trúc kết cấu xây dựng
 
Năm 2013, theo quy định của Nghị định 127/2007/NĐ-CP ngày 01/08/2017 về việc Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn “TCXDVN 323:2004. Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế” không còn có hiệu lực. Để quản lý hoạt động này, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24/06/2013 về việc hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng. Theo văn bản này có một số nội dung được Bộ Xây dựng điều chỉnh như sau:
 
– Chỉ tiêu chỗ đỗ xe ô tô, xe máy, xe đạp:
 
+ Đối với nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe);
 
+ Đối với nhà ở xã hội, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe).
 
Những quy định trong thiết kế và xây dựng chung cư căn hộ cao tầng ở Việt Nam
 
– Về điều chỉnh cơ cấu căn hộ:
 
+ Trường hợp điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà không thay đối tổng diện tích sàn xây dựng thì không phải xem xét, phê duyệt lại chỉ tiêu về dân số và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án;
 
+ Trường hợp điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà có sự thay đổi tổng diện tích sàn xây dựng thì phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án. Chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Nếu dân số sau khi điều chỉnh không vượt quá 1,5 lần dân số theo quy hoạch cũ thì không phải điều chỉnh chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được phê duyệt;
 
+ Trường hợp các dự án phát triển nhà ở mới (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) được áp dụng bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người;
 
+ Chủ đầu tư được quyền quyết định cơ cấu các loại căn hộ, đáp ứng yêu cầu của thị trường tại địa điểm xây dựng dự án.
 
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng như sau:
 
– Phần 1. Nhà ở. Dự thảo quy chuẩn là những quy định trong xây dựng chung cư bắt buộc phải tuân thủ đối với nhà ở khi xây mới hoặc cải tạo lại, trong đó bao gồm: nhà chung cư, phần nhà chung cư nằm trong tòa nhà có nhiều chức năng, nhà ở tập thể và nhà ở riêng lẻ.
 
Những quy định trong thiết kế và xây dựng chung cư căn hộ cao tầng ở Việt Nam
 
Nhưng trong thực tế vấn đề quy hoạch xây dựng nhà cao tầng nói chung và chung cư cao tầng nói riêng vẫn là vấn đề rất bức xúc. Do có nhiều văn bản pháp luật chậm đổi mới (trong đó có khung pháp lý về sử dụng đất xây dựng đô thị) nên khiến nhiều dự án xây dựng nhà cao tầng phải chờ quy hoạch hoặc phải đi trước quy hoạch.
 
Việc xây dựng các chung cư cao tầng trong khu vực nội thành theo lợi ích của chủ đầu tư; không chú trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị, xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, nhiều công trình không tạo được cảnh quan kiến trúc đô thị hài hoà, không khớp nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật… vẫn là những tồn tại của nhiều dự án.
 
Phát triển chung cư cao tầng là xu hướng tất yếu trong các đô thị hiện nay, nhưng nhất thiết phải có nghiên cứu đầy đủ từ khâu thiết kế xây dựng và quản lý vận hành nhà chung cư nhằm đáp ứng yêu cầu của một khu đô thị mới theo tiêu chí phát triển khu ở bền vững. Việt Quốc group hi vọng qua bài viết này sẽ phần nào giúp quý khách hàng hiểu thêm về những yêu cầu quan trọng trong xây dựng chung cư cao tầng hiện nay.
 
Công ty Xây dựng Bluecons
 
Kinh doanh TP.HCM
0906157879 (Giờ hành chính)

Kinh doanh Hà Nội
0906157879 (Giờ hành chính)

Chăm sóc khách hàng
0906157879 (Giờ hành chính)

Phòng kỹ thuật
0906157879 (24/7)

Hỗ trợ trực tuyến